Zmluvy Riadenie Rizika Výstavby Skladov

Priemyselný a logistický rozvoj sa ukázal ako jeden z najodolnejších segmentov trhu s nehnuteľnosťami, píšu Mark Macaulay a Tasmyn Brittlebank, partneri v oblasti výstavby v právnej kancelárii Dentons.

Dopyt po skladoch a distribučných priestoroch, poháňaný rastom e-commerce, reštrukturalizáciou dodávateľských reťazcov a rozšírením sietí poslednej míle, naďalej podporuje nové logistické parky v celej Veľkej Británii. No prostredie výstavby za týmito projektmi sa stáva čoraz zložitejším.

Logistické projekty sa často realizujú na brownfieldových pozemkoch, silno závisia od oceľovo náročnej výstavby a často vyžadujú rozsiahle mimo areálové infraštruktúrne práce.

Keďže globálne dodávateľské reťazce zostávajú nestabilné, s nedávnymi geopolitickými napätiami, vrátane konfliktu v Iránu, ovplyvňujúcimi energetické trhy a námorné trasy, tieto faktory prispievajú k obnovenému inflačnému tlaku na náklady na stavebné materiály.

Pre developerov a zhotoviteľov už nie je výzvou len dodanie skladových priestorov, ale aj riadenie právnych rizík spojených s podmienkami na mieste, nestabilitou dodávateľských reťazcov a infraštruktúrnymi záväzkami.

Riziko pôdy a kontaminovaná pôda

Mnohé logistické projekty sa nachádzajú na bývalých priemyselných alebo výrobných lokalitách. Hoci brownfieldové pozemky môžu ponúkať výhody pri plánovaní, často predstavujú zložité podmienky pôdy a riziká kontaminácie, ktoré ovplyvňujú realizáciu výstavby.

Podľa zákona o ochrane životného prostredia z roku 1990 majú miestne úrady právomoc požadovať sanáciu kontaminovanej pôdy, ak predstavuje riziko pre ľudské zdravie alebo životné prostredie. Ak pôvodný znečisťovateľ nemôže byť identifikovaný, môže byť zodpovednosť nakoniec uložená súčasným vlastníkovi alebo užívateľovi pozemku.

Z pohľadu stavebného práva tieto riziká často vznikajú počas počiatočných prác na mieste. Aj keď boli vykonané environmentálne prieskumy fázy I a II, neznáma kontaminácia alebo nestabilné podmienky pôdy môžu nastať po začatí výkopových prác. Kľúčovou právnou otázkou je, ako je toto riziko rozdelené v zmluve o výstavbe.

V niektorých zmluvách zostáva riziko pôdy vo všeobecnosti na zamestnávateľovi, pokiaľ nie je výslovne prevedené. Alternatívne zmluvy NEC pre inžinierstvo a výstavbu riešia neočakávané fyzické podmienky prostredníctvom mechanizmov kompenzačných udalostí, ktoré umožňujú úpravy nákladov a harmonogramu, ak sa podmienky podstatne líšia od očakávaných.

Anglické judikatúry tiež zdôrazňujú dôležitosť rozdelenia rizika v zmluvách, pokiaľ ide o podmienky na mieste, a odvolací súd potvrdil, že zhotovitelia nemôžu sa spoliehať na nepredvídané podmienky pôdy, ak zmluva kladie zodpovednosť za vyšetrovanie podmienok na nich.

Pre veľké logistické projekty zahŕňajúce rozsiahle zemné práce alebo sanácie môžu mať podmienky pôdy v rámci zmluvy o stavbe významný vplyv na istotu harmonogramu aj náklady na projekt.

Inflácia, oceľ a dodávateľské reťazce

Súčasné distribučné zariadenia sú silno závislé od konštrukčných oceľových rámov, obkladových systémov a mechanických inštalácií, čo znamená, že logistické projekty sú obzvlášť citlivé na nestabilitu dodávateľských reťazcov.

Nedávna geopolitická nestabilita tento vplyv ešte posilnila. Konflikt v Iránu zvýšil obavy z narušenia globálnych námorných trás a energetických trhov, čo zvyšuje náklady na prepravu a tlačí nahor ceny stavebných materiálov, ako je oceľ.

Pre developerov zabezpečujúcich logistické projekty sa otázka rýchlo mení na otázku rozdelenia rizika v zmluve, najmä kto nesie riziko inflácie. Tradičné modely obstarávania sa spoliehajú na pevné ceny stavebných zmlúv, ktoré prenášajú riziko rastu nákladov na zhotoviteľov. Avšak trvalá volatilita cien materiálov spôsobila, že zhotovitelia sú čoraz menej ochotní znášať otvorené riziko cien.

Štandardné zmluvné formy ponúkajú rôzne reakcie. Zmluvy JCT obsahujú voliteľné ustanovenia o kolísaní cien, hoci tieto sú často v komerčných projektoch vylúčené, zatiaľ čo zmluvy NEC, najmä v rámci cieľových nákladových dohôd, umožňujú väčšiu flexibilitu pri riadení zmien nákladov.

Narušenie dodávateľského reťazca môže tiež priamo spôsobiť oneskorenie harmonogramu. Nedostatok konštrukčných komponentov, systémov fasád alebo mechanických zariadení môže spôsobiť predĺženie termínov a ohroziť termíny dokončenia — najmä ak sú logistické projekty prenajaté nájomcom s pevnými prevádzkovými časmi.

Znova, anglické judikatúry ukazujú dôležitosť jasného zmluvného vypracovania pri rozdeľovaní rizika oneskorenia, a odvolací súd potvrdil, že strany sú voľné rozdeľovať zodpovednosť za oneskorenie prostredníctvom zmluvy, aj keď to mení tradičné fungovanie princípu prevencie (princíp, že strana nemôže trvať na zmluvných termínoch dokončenia, ak jej vlastné konanie spôsobilo oneskorenie).

Diaľnice a infraštruktúrne rozhrania

Vysoké objemy dopravy generované distribučnými zariadeniami, najmä ťažkými nákladnými vozidlami, často vyžadujú opatrenia na zmiernenie v okolitej dopravnej infraštruktúre. Tieto práce sa bežne realizujú prostredníctvom dohôd Sekcia 278 podľa zákona o diaľniciach z roku 1980, ktoré umožňujú developerom financovať a stavať práce na verejnej ceste.

Podľa dohôd Sekcia 278 musia úrady diaľnic schváliť podrobné návrhy a dohliadať na práce vykonávané v rámci siete ciest. Ak sú prístupové cesty alebo vylepšenia križovatiek spojené s dokončením projektu, oneskorenia v schvaľovaní alebo výstavbe môžu ovplyvniť istotu harmonogramu a praktické dokončenie.

Pre veľké logistické parky, kde je prístup vozidiel kľúčový pre prevádzkovú životaschopnosť, nesúlad medzi povinnosťami v oblasti ciest a stavebnými programami môže vytvoriť významné riziko dodania.