Čo určuje rozvoj skladu?

Certifikáty, predrezervácie a elektrina – čo určuje rozvoj skladu? Nová realita investícií do skladov znamená menej rizika a viac požiadaviek, píše Katarzyna Madej (na fotografii), riaditeľka Industrial Agency v Avison Young.

Predrezervácia ako dôležitý faktor
V súčasnosti je najvyššia investičná aktivita zaznamenaná pri projektoch, ktoré majú zabezpečenú predrezerváciu minimálne na úrovni 50 – 60 % priestoru. Táto miera obsadenosti je často nevyhnutnou podmienkou na začatie výstavby – developeri dnes kladú veľký dôraz na znižovanie rizika, vďaka čomu sú plne špekulatívne projekty zriedkavé.

Trh sa jasne polarizoval. Na jednej strane sú hráči ako GLP, CTP alebo Hillwood, ktorí stále aktívne vyvíjajú špekulatívne projekty – najmä na prémiových lokalitách, kde je dopyt stabilný a predvídateľný. Na druhej strane sú developeri, ktorí uprednostňujú model predrezervácie a spúšťajú investície len po podpise nájomných zmlúv.

Projekty BTS (build-to-suit – stavba na mieru) a BTO (build-to-own – stavba na vlastníctvo) zostávajú dôležitým segmentom trhu, najmä pre nájomcov so špecifickými technickými požiadavkami alebo tých, ktorí majú záujem o vlastníctvo objektu. Realizujú sa však selektívne, hlavne skúsenými developermi špecializujúcimi sa na na mieru šité riešenia.

Získava na význame aj revitalizácia a premena brownfield pozemkov – najmä v súvislosti s mestskou logistikou a obmedzenou dostupnosťou pozemkov v aglomeráciách. Hoci ich trhový podiel zostáva malý, tento trend postupne posilňuje.

Zameranie je teda dnes na projekty s vhodnou mierou predrezervácie, nie na konkrétny typ investície. Rozhodujúcim faktorom, či sa projekt uskutoční, je dostupnosť klienta a úroveň zabezpečenia nájomcov – či už ide o špekulatívny objekt, BTS alebo BTO.

ESG – už nie konkurenčná výhoda, ale nutnosť
Zelené certifikáty ako BREEAM alebo LEED sa čoraz viac stávajú trhovým štandardom v sektore skladov. Dnes je ťažké nájsť nový projekt, ktorý by už v štádiu plánovania nezahŕňal environmentálnu certifikáciu. Minimálnou úrovňou je teraz BREEAM Very Good a väčšina developerov budujúcich A-kategóriu sa snaží o hodnotenie Excellent.

Na trhu sa už objavujú aj sklady s certifikátom BREEAM Outstanding, čo dokazuje rastúce záväzky odvetvia k udržateľnosti a rastúce ambície developerov. Pre investorov sa aspekty ESG stávajú jedným z kľúčových kritérií – ovplyvňujú nielen rozhodnutie o angažovaní sa v projekte, ale aj jeho následné zhodnotenie.

Stojí za to zdôrazniť, že certifikácia má dnes aj merateľný dopad na financovanie. Banky financujúce investičné projekty čoraz častejšie viažu podmienky úveru na ESG skóre, kde zohrávajú environmentálne certifikáty dôležitú úlohu. Už nejde len o marketingový nástroj, ale o skutočný hodnototvorný prvok nehnuteľností. V skratke – environmentálna certifikácia nie je už konkurenčnou výhodou, ale záväzným štandardom. V mnohých prípadoch je dokonca predpokladom na realizáciu alebo predaj projektu.

Prekážky investícií
Jednou z najčastejších bariér, ktoré zdržujú realizáciu skladových a výrobných investícií, sú zdĺhavé administratívne procesy – najmä tie, ktoré sa týkajú získania rozhodnutia o vplyve na životné prostredie a stavebného povolenia. Väčšina problémov sa týka výrobných investícií vo veľkých aglomeráciách, kde samotné environmentálne konania môžu trvať až 2 roky.

Posledné tri roky tiež ukázali, aké náročné je zabezpečiť dostatočné pripojovacie kapacity – najmä pre firmy plánujúce otvoriť výrobné zariadenia v Poľsku. Rastúci dopyt po energii v kombinácii s obmedzenou dostupnosťou rozvinutých pozemkov s rýchlym prístupom k elektrine výrazne sťažuje hľadanie vhodného pozemku. Čakacie doby u energetických operátorov často dosahujú niekoľko rokov, čo výrazne brzdí hladký štart investície.

Ďalšie prekážky zahŕňajú:

• nedostatok miestnych územných plánov, ktorý núti investorov získavať rozhodnutia o podmienkach výstavby,
• zložité administratívne procesy, najmä pri projektoch plánovaných v blízkosti obytných budov,
• nevyriešené vlastnícke problémy – vrátane právnych sporov, nárokov či potreby zlúčenia pozemkov.

Najväčšie formálne a právne výzvy čelia najmä výrobným projektom. Dostupnosť infraštruktúry a dĺžka administratívnych procesov sa tak stávajú kľúčovými faktormi, ktoré reálne ovplyvňujú tempo investícií.