Čo určuje rozvoj skladu?

Certifikáty, predbežné nájomné a elektrina – čo určuje rozvoj skladov? Nová realita investícií do skladov je menej rizík, viac požiadaviek, píše Katarzyna Madej (na obrázku), riaditeľka Priemyselnej agentúry v Avison Young.

Predbežné nájomné ako dôležitý faktor

V súčasnosti je najvyššia investičná aktivita pozorovaná v projektoch, ktoré majú zabezpečené predbežné nájomné na úrovni minimálne 50-60 % priestoru. Táto úroveň obsadenosti je často podmienkou začatia výstavby – developeri dnes kladú veľký dôraz na znižovanie rizika, čo robí úplne špekulatívne projekty zriedkavými.

Trh sa jasne polarizoval. Na jednej strane sú hráči ako GLP, CTP alebo Hillwood, ktorí stále aktívne rozvíjajú špekulatívne projekty – hlavne na prvotriednych lokalitách, kde je dopyt stabilný a predvídateľný. Na druhej strane sú developeri, ktorí uprednostňujú model predbežného nájmu, spúšťajú investície až po podpise nájomných zmlúv.

Projekty BTS (build-to-suit) a BTO (build-to-own) sú stále dôležitým segmentom trhu, najmä pre nájomcov s špecifickými technickými požiadavkami alebo záujmom o vlastníctvo zariadenia. Sú realizované selektívne, prevažne skúsenými developermi špecializujúcimi sa na na mieru šité riešenia.

Revitalizácia a prestavba brownfieldových lokalít tiež získava na význame – najmä v kontexte mestských logistiky a obmedzenej dostupnosti pôdy v aglomeráciách. Hoci ich podiel na trhu zostáva malý, tento trend sa postupne posilňuje.

Takže dnešná priorita je na projektoch s vhodnou úrovňou predbežného nájmu, nie na konkrétnom type investície. Dôležitá je dostupnosť klienta a úroveň bezpečnosti nájmu, ktoré určujú, či projekt bude realizovaný – či už ide o špekulatívne zariadenie, BTS alebo BTO.

ESG – už nie je konkurenčnou výhodou, ale nevyhnutnosťou

Zelené certifikáty ako BREEAM alebo LEED sa čoraz viac stávajú štandardom na trhu v sektore skladov. Je už ťažké nájsť nový projekt, ktorý by na plánovacej fáze nezahŕňal environmentálne certifikácie. Minimálna úroveň BREEAM Very Good je dnes normou, a väčšina developerov, ktorí vyvíjajú A-triedové zariadenia, smeruje k hodnoteniu Excellent.

Na trhu sa už objavujú sklady s certifikátom BREEAM Outstanding, čo ukazuje rastúci záväzok odvetvia k udržateľnosti a zvyšovanie ambícií developerov. Pre investorov sa aspekty ESG stávajú jedným z kľúčových kritérií – ovplyvňujúc nielen rozhodnutie o zapojení do projektu, ale aj jeho následnú hodnotu.

Stojí za zmienku, že certifikácia má dnes aj merateľný vplyv na financovanie. Banky financujúce investičné projekty čoraz viac podmieňujú podmienky úverov hodnotením ESG, v ktorom zohrávajú dôležitú úlohu environmentálne certifikáty. Výsledkom je, že prestávajú byť len imidžovým nástrojom a stávajú sa skutočným prvkom hodnoty nehnuteľností. V skratke – environmentálna certifikácia už nie je len konkurenčnou výhodou, ale záväzným štandardom. V mnohých prípadoch je dokonca podmienkou realizácie alebo predaja projektu.

Inhibítory investícií

Jednou z najčastejších prekážok odďaľujúcich realizáciu skladovacích a výrobných investícií sú zdĺhavé administratívne procesy – najmä tie spojené s získaním environmentálneho rozhodnutia a stavebného povolenia. Väčšina problémov sa týka výrobných investícií vo veľkých aglomeráciách, kde samotné environmentálne konania môžu trvať aj až 2 roky.

Posledné 3 roky ukázali, aké náročné je zabezpečiť dostatočné kapacity pripojenia – najmä pre firmy plánujúce otvoriť výrobné zariadenia v Poľsku. Rastúci dopyt po energii, v kombinácii s obmedzenou dostupnosťou rozvinutej pôdy, robí čoraz ťažšie nájsť pozemok s rýchlym prístupom k elektrine. Časové lehoty od energetických operátorov často dosahujú niekoľko rokov, čo výrazne bráni plynulému začiatku investície.

Ďalšie prekážky zahŕňajú:

• nedostatok miestnych rozvojových plánov, čo núti investorov získať rozhodnutia o podmienkach rozvoja,
• zložité administratívne procesy, najmä pri projektoch plánovaných v blízkosti obytných budov,
• nevybavené vlastnícke otázky – vrátane právnych sporov, nárokov alebo potreby zlúčenia pozemkov.
Najčastejšie sa s najväčšími formálnymi a právnymi výzvami stretávajú výrobných projekty. Dostupnosť infraštruktúry a dĺžka administratívnych konaní sú dnes kľúčovými faktormi, ktoré majú reálny vplyv na rýchlosť realizácie investície.