Čo určuje rozvoj skladu?
Certifikáty, predbežné nájomné a elektrina – čo určuje rozvoj skladov? Nová realita investícií do skladov je menej rizika, viac požiadaviek, píše Katarzyna Madej (na obrázku), riaditeľka Priemyselnej agentúry v Avison Young.
Predbežné nájomné ako dôležitý faktor
V súčasnosti je najvyššia investičná aktivita pozorovaná v projektoch, ktoré majú zabezpečené predbežné nájomné na úrovni minimálne 50-60 % z priestoru. Táto úroveň obsadenosti je často podmienkou začatia výstavby – developeri dnes kladú veľký dôraz na znižovanie rizika, čo robí úplne špekulatívne projekty zriedkavými.
Trh sa jasne polarizoval. Na jednej strane sú hráči ako GLP, CTP alebo Hillwood, ktorí stále aktívne rozvíjajú špekulatívne projekty – hlavne na prvotriednych lokalitách, kde je dopyt stabilný a predvídateľný. Na druhej strane sú developeri, ktorí uprednostňujú model predbežného nájmu, spúšťajú investície až po podpise nájomných zmlúv.
Projekty BTS (build-to-suit) a BTO (build-to-own) sú stále dôležitým segmentom trhu, najmä pre nájomcov s špecifickými technickými požiadavkami alebo záujmom o vlastníctvo zariadenia. Sú realizované selektívne, prevažne skúsenými developermi špecializujúcimi sa na na mieru šité riešenia.
Revitalizácia a prestavba brownfieldových lokalít tiež získava na význame – najmä v kontexte mestských logistiky a obmedzenej dostupnosti pôdy v aglomeráciách. Hoci ich podiel na trhu zostáva malý, tento trend sa postupne posilňuje.
Takže dnešný dôraz je na projektoch s vhodnou úrovňou predbežného nájmu, nie na konkrétnom type investície. Dôležitá je dostupnosť klienta a úroveň bezpečnosti nájmu, ktoré určujú, či projekt bude realizovaný – či už ide o špekulatívne zariadenie, BTS alebo BTO.
ESG – už nie je konkurenčnou výhodou, ale nevyhnutnosťou
Zelené certifikáty ako BREEAM alebo LEED sa čoraz viac stávajú štandardom na trhu v sektore skladov. Je teraz ťažké nájsť nový projekt, ktorý by už v štádiu plánovania neobsahoval environmentálnu certifikáciu. Minimálna úroveň BREEAM Very Good je už normou, a väčšina developerov, ktorí vyvíjajú A-triedové zariadenia, smeruje k hodnoteniu Excellent.
Na trhu sa už objavujú sklady certifikované BREEAM Outstanding, čo ukazuje rastúci záväzok odvetvia k udržateľnosti a zvyšovanie ambícií developerov. Pre investorov sa aspekty ESG stávajú jedným z kľúčových kritérií – ovplyvňujúc nielen rozhodnutie o zapojení do projektu, ale aj jeho následnú hodnotu.
Stojí za zmienku, že certifikácia má dnes aj merateľný vplyv na financovanie. Banky financujúce investičné projekty čoraz viac podmieňujú podmienky úverov hodnotením ESG, v ktorom zohrávajú dôležitú úlohu environmentálne certifikáty. V dôsledku toho prestávajú byť len imidžovým nástrojom a stávajú sa skutočným prvkom hodnoty nehnuteľností. V skratke – environmentálna certifikácia už nie je len konkurenčnou výhodou, ale záväzným štandardom. V mnohých prípadoch je dokonca podmienkou realizácie alebo predaja projektu.
Investičné prekážky
Jednou z najčastejších prekážok odďaľujúcich realizáciu skladovacích a výrobných investícií sú zdĺhavé administratívne procesy – najmä tie spojené s získaním environmentálneho rozhodnutia a stavebného povolenia. Väčšina problémov sa týka výrobných investícií vo veľkých aglomeráciách, kde samotné environmentálne konania môžu trvať aj až 2 roky.
Posledné 3 roky ukázali, aké náročné je zabezpečiť dostatočné kapacity pripojenia – najmä pre firmy plánujúce otvoriť výrobné zariadenia v Poľsku. Rastúci dopyt po energii, v kombinácii s obmedzenou dostupnosťou rozvinutej pôdy, robí čoraz ťažšie nájsť pozemok s rýchlym prístupom k elektrine. Časové lehoty od energetických operátorov často dosahujú niekoľko rokov, čo výrazne bráni plynulému začiatku investície.
Ďalšie prekážky zahŕňajú:
• nedostatok miestnych rozvojových plánov, čo núti investorov získať rozhodnutia o podmienkach rozvoja,
• zložité administratívne procesy, najmä pri projektoch plánovaných v blízkosti obytných budov,
• nevysporiadané vlastnícke vzťahy – vrátane právnych sporov, nárokov alebo potreby zlúčenia pozemkov.
Najčastejšie čelia najväčším formálnym a právnym výzvam výrobných projektov. Dostupnosť infraštruktúry a dĺžka administratívnych konaní sa teraz stávajú kľúčovými faktormi, ktoré majú reálny vplyv na tempo investícií.
